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叶檀:广州租赁十六条 为什么无法降房价?

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文/叶檀     财经女侠 | 毒舌善心 



广州在教育方面租购同权··|,并不等于房价下跌··|--。


7月17日··|,广州公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》··|,“租赁16条” 规定··|,租房者子女可就近读书··|,进一步落实租购同权··|,另外··|,允许将商业用房等按规定改造成租赁住房··|,且调整后用水、电、气价格按照居民标准执行··|--。


广州的做法··|,不能抑制房价··|--。要维持房地产价格的稳定··|,必须看透房地产本质··|--。


房地产是看多地方经济的权证


房地产是什么|-··?是看多地方经济的权证··|--。


比如··|,我看好上海经济的发展··|,想分享上海经济发展的红利··|,又不是企业主不擅长办企业买股票··|,该怎么办|-··?


买房··|--。买上海市区的房子··|,最好是核心区的房子··|--。


如果上海近30年每年GDP平均增长10%是真实的··|,那购买房地产起码可以获得每年10%的房地产上升的溢价··|--。30年前··|,上海市区房价是每平方米3000元··|,以每年增长10%计··|,按照指数增长··|,30年后每平方米高达52348.2元··|--。根据中国房地产协会7月18号发布的数据··|,截止2017年7月18日··|,上海房地产均价为51856元··|,跟我们上面推算的数据大至相当··|--。


有些城市经济不振··|,房价就是上不去··|--。有个朋友叹气说··|,买了一个东北的省会城市··|,10年前每平方米7000元··|,到现在才8500元··|,还不如去做理财··|--。还好··|,16年··|,二三线房价大涨特涨··|,总算涨了一点··|--。哎··|,如果全部买北京的房子就好了··|--。



房地产是地方经济的温度计··|,房价在国内的排名··|,往往与这个城市在国内的经济排名相吻合··|--。一二三线城市就是因此而来··|--。


房地产价格反映资源稀缺程度


广州让租房客享受公共资源··|,尤其是教育资源··|,并不会让优质教育资源增加··|--。


优质教育资源是稀缺产品··|,稀缺产品的溢价不是体现在这里··|,就是体现在那里··|,溢价不会消失··|,不过分配对象不同··|--。


广州新政一出··|,大家疯狂租学区房··|,学区房租金回报率大幅上升··|,租金高到一定程度··|,还不如买房合适··|--。如果当地政府控制租金··|,100个教育名额有1000个人抢··|,那溢价就由学校享受··|--。


有一个办法可以降房价··|--。逼迫有空置房的人必须出租··|,否则收重税··|,这样广州的房地产供应量将大幅上升··|--。而用现在的办法··|,不过是加剧了教育资源的紧张情况··|,以后真会打破头··|--。


房地产是货币的定心锚


房地产不光是经济的温度计··|,也是货币的温度计··|--。房地产在某种程度上是货币的定心锚··|--。



中国房地产一直处于上升周期··|,因为货币一直高烧不退··|--。过去26年··|,从1990年到2006年··|,广义货币增长了101倍··|,资产价格象风筝一样扶摇直上··|,资产价格还是掌握在货币的手心里··|--。


房地产作为中国居民最重要的投资品种··|,跟随货币发行量的增长而增长··|,享受着货币增发的溢价··|,货币发行量越大··|,房地产溢价越高··|--。


不要以为自己投资房地产有收益··|,就觉得自己有多牛··|,台风来了··|,猪都会飞··|--。房价最高的地方··|,就是风力最大的地方··|--。房地产市场下行了··|,你还能赢利··|,那才算牛··|--。


房地产黄金时代结束了··|,白银时代还在··|--。原因并不是因为各个地方政府的表态··|,而是广义货币增速最高的时代已经结束了··|--。


房地产造假比股市要困难得多


前20年投资房地产之所以比股市强··|,主要是因为信用··|--。


地球人都知道··|,我国金融市场信用不大好··|,股市找到一家有信用的上市公司··|,凭借股息分红就能分享发展红利的··|,实在太少··|,一不小心就踩了雷··|--。


房地产尽职调查简单多了··|,看看开发商的信用··|,看看样板房··|,看看地段··|,看看规划··|--。房地产造假比股市要困难得多··|--。



比如··|,我买了一套房··|,在北京城南30里某某小区东301··|,只要有了房产证··|,就不怕开发商逃到天上去··|--。最坏的结果··|,无外乎房价下跌了··|,但房子还在··|--。一些上市公司就难说了··|,眼睛一眨老母鸡变鸭··|,业绩预报喜上加喜··|,正式公告却雪上加霜··|--。房地产信用的相对可靠性··|,才是房地产在如此长的时间内··|,成为最重要的投资品的理由··|--。


高房价是一种特殊的“地方税”


高房价是一种特殊的“地方税”··|,是地方政府的心头爱··|--。


地方政府负债率过高一直是个心头大患··|--。2015年··|,中国社科院发布地方政府资产负债表··|,报告显示··|,截至2014年末··|,地方政府总资产108.2万亿元··|,总负债30.28万亿元··|,净资产77.92万亿元··|--。


负债率高··|,资产也得上升··|,地方政府最重要的资产就是土地··|,只有土地不断上升··|,才能满足偿债和建设资金的需要··|--。


征税成本太高··|,对经济发展不利··|,但抬高房地产价格简单易行··|,负面影响不会立竿见影··|--。


期权价格里包含贪婪


贪婪之心难以控制··|,涨··|,就涨上十八层天··|,跌··|,就跌入十八层地狱··|--。日本房价最高的时候··|,离房地产崩盘仅一线之隔··|--。美国在2008年金融危机之前··|,是房地产投资的天堂··|--。


中国人多投资品种少··|,贫富差距大··|,房地产涨幅超过美国··|,一旦下跌起来也会非常可怕··|--。


房地产供求关系并不重要


满足了基本需求后··|,房地产供求关系并不重要··|--。


在住房的刚需没有得到满足时··|,房地产供不应求··|,房价会上涨··|--。房地产市场98年前后就是这样的··|--。


但到现在··|,中国人均住房拥有率在全球不低··|,现在主要受投资控制··|--。一个地区投资者占三分之一··|,这个地区的房价不可能下降··|--。以一个地区的投资比例··|,反映着房价的基础··|,一个家庭买一套房跟一个家庭买三套房··|,完全不是一个概念··|--。


房价要保持平稳··|,怎么办|-··?降低“期权”的内在价格··|--。


首先··|,降低杠杆··|,并且提升房贷利率··|,提高投资成本··|--。美国、日本捅破房地产泡沫··|,都是用的加息这根针··|--。



其次··|,降低广义货币数量··|,现在的广义货币增速已经到历史低点··|,增速已到拐点··|--。


第三··|,增加期权风险··|--。一些地方现在购房两年后··|,才允许交易··|,谁也无法预测这两年的经济、市场、政策风险··|--。内含风险增加··|,期权价格下降··|--。


第四··|,加快经济结构转型··|,让地方政府依靠税收生存··|,而不是依靠当地主过日子··|--。


第五··|,有更多的有信用的投资产品分享红利··|--。比如发行各种低风险债券··|,并且股市有更多有信用的白马股··|,形成漂亮300的池子··|,让投资者通过股息分享中国经济的成长溢价··|--。不再让房地产一枝独秀··|--。


正因为房地产的投资特色··|,买房地产就是做多经济··|,才有人说··|,买房就是爱国··|--。


为什么樊胜美想在男朋友的房本上加上自己的名字|-··?因为··|,那意味着男朋友对自己长期做多··|,如果十五个房本上都写上名字··|,那是曲绡筱她妈对曲绡筱的爱··|--。


那是房地产的黄金时代··|,如果是现在这个上下震荡的新周期··|,曲绡筱的妈绝不会把所有的爱都变成房地产··|--。



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