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我在现场目睹细节:酒店从336亿砍到199亿,文体从296亿涨到438亿,万达融创富力买卖咋做的

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▲由左至右:孙宏斌、王健林、李思廉



本来充满期待的万达与融创世纪大交易发布会现场一波三折··|,精彩无限··|,变幻多端··|--。我们先来回放下现场的这些“八卦”细节:



关于换背板、摔杯子的真真假假细节··|,我们不过多做八卦论证··|,当双方合作变成三方后··|,我们关注的交易到底发生了哪些变化|-··?究竟发布会推迟的内幕是什么|-··? 


我们先看下本次协议的核心内容:根据万达商业、融创集团、富力地产签订的战略合作协议··|,万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产··|,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团··|,两项交易总金额637.5亿元··|--。与7月10日万达商业和融创集团协议相比··|,增加富力地产作为交易方··|,但交易标的和交易总金额基本一致··|--。


与此前万达融创的合作内容相比··|,擅长酒店运营的富力接手酒店资产包··|,而擅长中高端物业开发销售的融创接手文旅项目··|--。


 

这其中有一个重要的细节是··|,77个酒店的价格··|,由原来约定给孙宏斌的335.95亿元··|,与李思廉交易时··|,被砍到了199.06亿元··|,13个文旅项目则由原来约定的295.75亿元··|,涨到了438.44亿元··|--。



变化又有哪些··|,我们划出两个重点项··|--。

 


原本融创要以335.95亿元代价收购的万达76个酒店资产··|,变成富力来接手··|,并且多了一个酒店··|--。

 

根据三方协议··|,富力地产以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权··|,77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期限届满··|--。


▲融创董事长孙宏斌


融创董事长孙宏斌表示··|,融创和万达合作13个文旅项目··|,万达出售给富力77个酒店资产··|,这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性··|,降低了融创的负债水平··|,同时也承担了原酒店交易对价的折让部分··|,对于和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价··|,这种交易安排三方都很满意··|--。


富力地产董事长李思廉

 

富力地产董事长李思廉表示··|,近年来··|,富力地产把握机遇··|,与时俱进··|,业绩的规模和经营的利润稳步增长··|,资金运作情况良好··|,完全可以满足本次的交易需要··|--。这次富力与万达、融创合作··|,是一次三强联手的成功典范··|,我们三方互利互惠··|,合作模式符合三方的长期发展··|--。通过合作··|,富力将进一步扩展旗下的酒店业务··|,增加优质的投资物业经营收益··|,实现多元化的产业布局··|--。

 


原本融创拟以295.75亿元收购万达13个文旅项目91%股权··|,现在成本增加至438.44亿元··|,同时··|,融创无需再通过向万达借款就可完成交易··|--。


同时··|,原本融创收购万达资产包中的资金来源··|,有295.75亿元来自万达给它的委托贷款··|,这次融创无需再通过向万达借款就可完成交易··|--。

 

根据三方协议··|,融创以438.44亿元收购西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权··|,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元··|--。

 

王健林表示··|,通过此次转让··|,融创得到13个万达城··|,4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业··|,使融创财报合并收入和利润大涨··|,两年内··|,可助力融创进入房地产企业收入前两名··|--。



“此次融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额··|,整体交易还是划算··|--。融创无需通过万达借款就可完成交易··|,使交易过程简化··|--。今天融创已将首笔150亿支付给了万达商业··|--。”王健林说··|--。

 

孙宏斌除了表示与万达合作的文旅项目资产包的溢价可以接受外··|,再次强调了融创的充裕资金和风险控制能力··|--。

 

他表示··|,融创有很强的风险控制意识··|,非常重视风险管理··|--。融创在上半年的销售业绩为1100多亿··|,截止2017年6月30日账面有900多亿现金··|,下半年7月份回款会超过200亿··|,其他月份回款都会超过300亿元··|,全年将有超过3000亿的销售额··|,会有充足的现金流··|--。我们也会继续控制好负债率··|,管理好我们的现金流··|,让融创的运营和发展保持健康良好状态··|--。

 

这里重申下万达与融创同意交割后文旅项目维持“四个不变”:



资料显示··|,融创本次取得的13个万达文化旅游项目··|,分布在一二线城市的热点区域板块··|,总建筑面积合计为5897万平方米··|,其中可售面积约为4970平方米··|--。据机构测算··|,即便加上项目贷款··|,以融创收购价格438.44亿元折算··|,可售面积每平方米土地成本也不超过2000元··|--。而据透露··|,目前文旅地产项目账目现金还有约300亿元··|,未来融创合并财务报表合并后··|,收入和利润将大幅增长··|--。



王健林表示··|,7月10日··|,万达商业和融创中国签订了初步框架协议··|,今天万达融创和富力三家签署了新的三方战略合作协议··|--。不管是从企业战略、还是商业逻辑看··|,三方都是赢家··|--。万达肯定是赢家··|--。通过这次转让··|,大幅减少负债··|,收回巨额现金··|--。本次协议签订还标志着··|,不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营··|,万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路··|--。目前中国··|,能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达··|--。

 

最后··|,王健林又讲了几句大家感兴趣的话题——万达商业的负债问题··|--。

 

“绝大多数是真关心··|,但也有极个别是真造谣··|,唯恐天下不乱··|--。万达商业全部平台直接就业近200万人··|,间接就业超一千万人··|,每年新增就业占全国2%··|,成语讲损人利己··|,我实在看不出造谣者损万达利在何处··|--。要明确一个经济学概念··|,房地产企业的负债不等于借债··|,因为商品房预售算负债··|,只有竣工后才能转为收入··|,从这个意义讲··|,预售额越大··|,负债越多··|--。”王健林说··|--。

 

王健林今日正式公布了万达商业借贷情况:本次转让后··|,万达商业贷款加债券近2000亿··|,万达商业账面现金1000亿(不含13个文旅项目账面现金300亿)··|,加上本次转让收回现金680亿(含回收往来款)··|,现金共计约1700亿··|--。万达商业决定清偿大部分银行贷款··|--。万达商业还有1300亿销售物业存货··|,全部卖掉也可以收回几百亿··|--。到年底··|,万达商业持有3300万平方米商业物业··|,2018年租金超过330亿··|--。今后5年··|,预计万达商业租金年均增长20%左右··|--。“万达商业究竟经营的好不好··|,大家可以自行判断··|--。”他说··|--。


 

公开资料显示··|,广州富力地产股份有限公司成立于1994年··|,总部在广州··|,注册资金8.06亿元··|--。该公司于2005年7月在香港联交所主板上市··|,首个交易日成交量即达到617万股··|,总成交额约6863万港元··|,市值超200亿港元··|,成为在香港H股上市集资额最高的中国内地民营企业;2006年5月··|,跻身香港上市公司市值最高的200家之列··|,成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产开发企业··|--。


 

作为此次并购案的又一主角··|, 富力地产目前的财务状况备受外界关注··|--。

 

其年报显示··|,截至2016年底··|,富力地产资产总额2263.68亿元··|,同比增长23.25%··|,其中流动资产占78.78%··|--。在流动资产中··|,货币资金占比较大:截至2016年底··|,公司货币资金为459.69亿元··|,较2015 年底增长115.98%··|--。

 

相比来看··|,富力地产此次用来收购万达77家酒店的199.06亿元··|,对其而言确实不是什么“大数目”··|--。

 

据了解··|,此次并非富力地产第一次与万达合作··|--。

 

去年12月··|,万达商业曾与富力签订战略合作··|,宣布从2017-2021年··|,双方每年合作开发5个万达广场··|,5年投资300亿元··|,共开发25个万达广场··|--。富力负责投资、建设··|,万达负责规划设计、招商运营及部分投资··|,项目仍使用万达广场品牌··|--。


根据中国房地产测评中心的数据··|,富力地产2016年全年销售金额651.3亿元··|,在国内各大房企中排名第19位··|--。


 

今年7月初富力地产公告称··|,公司今年上半年合计销售年总金额达388.1亿元··|,合约销售总面积约294.37万平方米··|,与去年同期相比··|,销售收入和销售面积分别上升30%和21%··|--。

 

以此测算··|,富力已完成全年协议销售730亿目标的53%··|--。规模扩张较为缓慢··|,也成为富力地产近年的常态··|--。数据显示··|,2012-2016年间··|,富力地产协议销售额分别为322亿元、422亿元、544亿元、544亿元、608.6亿元··|,增速不算突出··|--。

 

其年报还显示··|,公司去年实现营业额537.3亿元··|,同比增长21%;全年实现净利润67.56亿元··|,同比增长20%··|--。

 

不过··|,富力地产2017年一季报显示··|,该公司一季度实现营业总收入46.54亿元··|,同比减少91.35%;实现归属于母公司所有者的净利润约2.29亿元··|,同比下滑96.75%··|--。

 

事实上··|,富力地产一直以来都对经营酒店兴趣浓厚··|--。目前··|,该公司与全球著名酒店品牌凯悦集团、万豪集团、洲际集团等均有合作··|,并且富力地产也是万豪国际集团在中国最大的合作方··|--。

 

值得注意的是··|,2016年富力地产在酒店营运方面亏损1.83亿元··|,2015年亏损1.67亿元··|--。

 

富力地产表示··|,集团于2015年恢复A股申请上市计划··|,将于2017年持续推进··|--。

备受关注的万达融创并购案··|,加入了富力地产··|--。7月19日下午··|,融创、万达和富力在万达索菲特酒店签署并购协议··|,与此前融创中国公告内容不同的是··|,万达将旗下77个酒店出售给富力地产··|,融创依然承接13个文旅项目91%股权··|,但这一部分资产的交易价格由此前的295.75亿元变更为目前的438.44亿元··|--。

开门见山··|,我们首先来看一下此次签署转让协议的具体细节:

将此次的转让协议跟融创中国7月11日发布的公告内容对比可以发现··|,融创收购的文旅项目出现溢价··|,按照融创中国公告内容··|,万达出售的13个文旅项目91%的股权作价295.75亿元··|,万达出售的76个酒店资产100%的股权作价335.95亿元··|,交易总价为631.7亿元··|--。

从表面上看··|,富力地产确实捡了一个大便宜··|,按照万达给融创的这部分酒店资产价格··|,现在只需花190.06亿元就能买到77个酒店资产100%股权··|,确实划算··|,简直就像是万达清仓大甩卖··|--。按照融创中国公告内容显示··|,已公布的76个酒店··|,截至2016年底净利润为8.74亿元··|,同比2015年增长37%··|,账面净值334.5亿元··|,从盈利角度来讲··|,还是可观的··|--。

融创中国董事长孙宏斌在会议上表示··|,融创和万达合作13个文旅项目··|,万达出售给富力77个酒店资产··|,这个调整对融创而言··|,比原来的交易方案有了更好的流动性··|,降低了融创的负债水平··|,同时也承担了原酒店交易对价的折让部分··|,对于和万达合作的文旅项目资产这是可以接受的溢价··|--。

但是一券商分析师向记者直言··|,融创的销售回款并不能用来偿还债务··|,银行有预收款专户管理制度··|,销售回款资金会放在预售账款里拿不出来··|,除非是现房销售··|--。

所以仔细体会孙宏斌言下之意··|,富力地产似乎更像是融创中国找来的接盘方··|,既促成了这笔交易··|,又同时降低了融创的负债水平··|,最主要的还是缓解了融创的资金压力··|,不但不需要跟万达借钱··|,也减少了后期的压力··|--。至于多出来的100多亿··|,分摊到4800万平方米的低价地上基本可以忽略不计··|--。所以融创也愿意承担原酒店资产的折价以及文旅项目的溢价··|--。

我们回过头来看万达··|,正如王健林所说··|,这次交易不管是从企业战略、商业来看来看··|,三方都是赢家··|,至少万达肯定是赢家··|--。因为通过这次转让··|,万达大幅减少负债··|,收回巨额现金··|,万达商业贷款加债券约5000亿··|,万达商业账面现金1000亿元··|,本次转让归属现金680亿元··|,完成之后整个公司现金流超过1700亿元··|,这对于万达来讲是一个非常健康的现金流状况··|--。

这次协议签订还意味着··|,不仅万达商业已经走上了“轻资产”品牌经营··|,万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路··|,目前··|,中国能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达··|--。

一个更为关键的点在于··|,将上述打包资产出售完毕之后··|,万达商业距离回A股之路又近了一步··|--。

在此次不到半小时的会议上··|,孙宏斌的致辞颇值得玩味··|--。他表示··|,融创有很强的风险控制意识··|,非常重视风险管理··|,融创在上半年的销售业绩为1100多亿··|,全年将有超过3000亿的销售额··|,会有充足的现金流··|,也会继续控制好负债率··|,管理好现金流··|--。

虽然富力地产的加入一定程度上减轻了融创的现金流压力··|,但是万达并购完成后··|,融创负债率将会更高··|,因为收购的13个文旅项目91%股权··|,将承担现有全部贷款约454亿元··|,之前申万宏源分析师Kris Li在其研报中指出其负债率高达208%··|--。

有资深投行人士认为··|,融创这种“不停用未来资产来填补”的方法与其收购的逻辑相似··|,都是套未来的钱··|,只不过收购之后可以先抵押给银行套现··|,套出的钱填补“窟窿”··|--。但这种做法是有风险的··|,若某个时点银行断供··|,企业就面临资金危机··|--。

所以不仅是万达··|,对于孙宏斌来讲··|,降低负债和管理现金流也是融创的核心··|,因为融创再也不能重蹈顺驰覆辙··|--。

在回顾顺驰之败时··|,孙宏斌说··|,顺驰犯过的错误就是缺乏现金流管理··|,还有扩张太快··|,进入的城市太多其实并不好管理··|--。

截至7月12日··|,标普、穆迪、惠誉三大国际评级机构先后都对融创发出了风险警示··|,标普和惠誉均下调了对融创的评级··|,认为融创的财务杠杆将进一步转差··|--。三大评级机构均提醒了融创的现金流问题··|--。

其实万达也好不到哪里去··|--。昨天上午发改委再次强调··|,有关部门将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向··|--。受近期监管收紧的影响··|,近几年在娱乐、体育、房地产业投资颇为激进的万达··|,不被市场资金所看好··|--。

此外··|,国际三大评级机构之一标普还将万达商业放进了负面观察名单··|,维持其主体信用评级“BBB-”··|--。

再来说下富力地产··|,早于去年就开始和万达合作··|,并签订战略合作协议··|,从2017年到2021年··|,双方每年合作开发5个商业综合体··|,5年投资300亿元··|,开发25个商业综合体项目··|--。与王健林、孙宏斌等频频霸占头条的地产大佬不同··|,富力地产联席董事长兼总裁张力更深谙“闷声发大财”的道理:1993年进入房地产··|,不到十年时间就把富力做到了广州销量第一的地产公司··|--。2002年击败潘石屹··|,拿下北京CBD富力城项目··|,更使富力地产一举成名··|--。

富力地产2016年末资产负债表:

富力地产董事长李思廉表示··|,富力地产的业绩规模和经营利润稳步增长··|,资金运作情况良好··|,完全可以满足本次的交易需要··|--。这次富力与万达、融创合作··|,是一次三强联手的成功典范··|,我们三方互利互惠··|,合作模式符合三方的长期发展··|--。通过合作··|,富力将进一步扩展旗下的酒店业务··|,增加优质的投资物业经营收益··|,实现多元化的产业布局··|--。

至此··|,这笔交易尘埃落定··|,但对三方而言··|,一切或许只是刚刚开始··|--。


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